深圳土地拍卖分化加剧:现房出售土地被抢购,远郊土地被拍卖

日期:2023-08-07 18:25:01 / 人气:167


下半年,深圳土地市场也呈现冷热不均,热门地块竞得与拍卖同步进行。
8月2日,深圳迎来三宗住宅用地出让,两宗位于龙岗区宝龙街,一宗位于宝安区新安街,首次挂牌总价约46.32亿元。
其中,宝安区A001-0212为深圳首宗“竞争性现房销售面积”宅地,是本次土地拍卖的焦点。
该地块按照“三限两竞”的规则上市出让,即地价限、普通商品房销售限价、现房销售建筑面积限、竞地价和现房销售建筑面积限。达到现房最高销售建筑面积限制后,通过摇号确定竞买人。该地块现房销售面积拍卖上限为3.5万平方米,接近总住宅面积的一半。
开拍前,A001-0212地块触及最高限价。开拍后直接进入“现房销售面积”竞价阶段。经过三轮竞价,进入摇号阶段,最终由中铁置业(广州)有限公司以最高限价34.06亿元、现房销售建筑面积35520平方米竞得。
该地块位于宝安区宝中区,金科路与罗田路交叉口西南。为二类居住用地,建筑面积8.23万平方米,销售价格不高于8.86万元/平方米(不含室内装修)。
从地理位置上看,该地块正对新安中学(集团)高中部,西临大铲湾,南临湾区工业投资大厦。离宝中所有生活中心都很近,配套也比较成熟。它是市场上公认的优质拍品。
因此,拍卖现场吸引了包括绿城、中海、田健、招商、法华、中铁建、粤海、越秀、保利、华侨城、万科、中建二局、华润、中铁地产、金茂、建发等熟悉的房企,以及包括京翠峰、东方雨虹、港中旅、中能建等新面孔在内的21家房企参与竞拍,非常激烈。
如此高价地的争抢背后,开发商看重的是城市核心区的投资和升值空间。目前房企更愿意拿优质地段去改造相对安全的地块。风险小,资金利用率高,回款快,是开发商拿地最重要的因素。
值得注意的是,该地块也是深圳首次试点“竞争性现房销售面积”用地,在市场上获得了良好的反响。
今年以来,深圳在土地出让规则调整上动作频频。先是解除了对“深朝宗”宅基地的“7090”政策限制,再是对深汕合作区内建设的普通商品房不限价。现在又采取了“现房销售面积”竞价的方式。
“保送”、“保送”一直是关注度很高的民生热点话题。现房销售意味着未完成业务的风险可以避免。现房销售面积比例越高,保证项目完成的可能性就越高,对购房者来说安全性就越高。
在今年1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议中,明确提出“有条件的可以出售现房,继续预售的,必须落实资金监管责任,防止资金抽逃,不能出现新的物业交付风险。
广东省住房政策研究中心首席研究员李表示,目前深圳市场的购房者以改善型为主,这些客户对住房品质的要求不低,支付能力也不弱。现房出售的房屋在交付上更有保障,买家也更愿意购买这类房产。
李指出,目前土地市场普遍降温。对于开发商来说,房地产整体开盘节奏在放缓。如果工期正常,现房销售对开发商的影响并不大。但当地的拍卖模式已经从过去的保障房建设,转变为现在的竞争性现房销售面积。在房价和地价不变的情况下,这样的变化相当于提高了开发商的盈利能力。
自2021年以来,许多城市,如北京、杭州和Xi,已经尝试在当地拍卖中出售现有住房。其中,2022年北京举行第四批地方拍卖时,所有地块均已拍卖为“现房销售”。但这些城市的此类地块出让并不顺利,买单的房企还是比较少。
中指院研究总监陈文静曾表示,目前最稳妥的办法是,优先对热点城市的部分项目进行现房销售试点,并在试点过程中不断完善配套政策,为今后更大范围的推行积累经验。
在深圳的土地拍卖中,与新安火热的土地形成鲜明对比的是,龙岗区宝龙街两宗地块(G02309-0008和G02309-0009)因无人出价全部流拍。
在楼市销售端的持续低迷中,与上半年相比,近期热点城市的本地拍卖热度也有所降低。
柯睿研究中心数据显示,今年6月,其重点监测城市土地流拍率达到26.5%,创2022年以来新高。由于销售持续疲软,企业自筹资金持续下降,只有核心区的优质地块有较好的土地拍卖预期,中远郊大量低价盘的土地成交越来越困难。
随着行业利好政策的不断推动,8月份土地流拍率可能有望边际改善,但预计下半年土地流拍率将继续高位震荡。
中指院市场研究总监陈文静也认为,拿地确定率已经成为房地产企业的首要标准之一。目前,由于房地产市场的调整,开发商在拿地方面的容错率明显下降,房地产企业普遍采取“投资销售”和“聚焦核心城市和区域”的策略。"

作者:开丰娱乐




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