地产总裁“下沉”物企：是救场纾困，还是水土不服？

日期：2026-01-25 16:29:00 / 人气：11

2026年开年，地产行业的人事流动热潮持续向物业板块蔓延。1月14日，弘阳服务（01971.HK）公告显示，曾俊凯因个人事务辞任多项核心职务，43岁的贾洪波接棒成为执行董事、董事会主席。翻开贾洪波的履历，近20年工程管理经验、10年企业管治经验，以及深耕“弘阳系”十余年的地产背景，使其成为地产总裁下沉物企的又一典型代表。这并非孤例，近年来上市物企高管密集调整，“一二把手”位置多被地产系高管占据，鲜少再有物业背景的“外来和尚”。在地产行业深度调整、物企承压前行的背景下，这场自上而下的“下沉潮”，究竟是能凭“降维打击”重塑物业板块，还是会因思维错位陷入水土不服？

一、换帅浪潮：地产系高管霸屏物企核心岗位

物企核心管理层的“地产化”已成为不可逆转的趋势。据乐居财经《物业K线》统计，2025年全年有20家上市物企完成“一二把手”换帅，涉及45位高管腾挪，在28位新任核心高管中，12位来自关联地产方或控股股东，占比超四成。这场换帅潮贯穿全年，从上半年到下半年持续发酵，覆盖雅生活服务、越秀服务、永升服务等多家头部物企。

上半年，地产高管密集空降物企核心岗位：雅生活服务迎来掌舵30年地产老兵王海洋，其履历覆盖房地产开发全链条，却无任何物管板块从业经验；越秀服务则延续“地产系掌舵”传统，江国雄接棒朱辉松，而朱辉松的前任林峰亦出自越秀地产，三人形成地产高管轮番坐镇的格局；招商积余总经理陈智恒、远洋服务行政总裁侯敏等，也均带着深厚的地产从业背景走马上任。

2025年半年度财报季后，换帅潮再度升级，永升服务、朗诗绿色生活、合景悠活等6家物企调整核心管理层，除瑞森生活服务由二股东方派人接任外，其余5家新掌门均有地产背景。其中，永升服务的权杖交接颇具代表性：旭辉系老将林祝波入职仅两个月，便从非执行董事调任总裁，此前他在旭辉供职11年，官至集团副总裁；朗诗绿色生活的刘守伟、荣万家的吴秋云，也分别带着地产领域的财务管控、营销策划经验，接下物企管理重任。这些案例共同勾勒出一幅清晰的图景：地产系高管正加速接管物企核心话语权。

二、深层动因：为何物企“一把手”偏爱地产系？

地产总裁密集下沉物企，并非偶然，而是业绩压力、资金安全、战略协同等多重需求交织的必然结果。在房地产行业持续低迷、流动性压力加剧的背景下，手握稳定现金流的物业板块，既被寄予成为独立利润中心的厚望，也承担着反哺地产母公司的重任，而地产系高管的派驻，正是为了精准解决这些核心诉求。

资金管控与应收账款管理是核心诉求之一。地产行业的低迷导致物企过往稳定的业务输入锐减，同时应收账款回收压力陡增。具备地产背景或财务专长的高管，更能精准把控母子公司资金往来，强化风险管控。永升服务引入林祝波的目的便直言不讳，直指“加强应收账款管理”；朗诗绿色生活新掌门刘守伟是典型的“财务+管理”型人才，深耕财务管理十余年，其上任被外界解读为强化物企财务稳健性的关键布局。

战略协同与资源整合需求同样突出。地产母公司希望物业板块承接更多开发尾盘、商业资产运营及数字化升级任务，而地产高管凭借对母公司战略的深刻理解和全链条资源掌控力，能更好地推动母子公司协同发展。招商积余总经理陈智恒便是典型，从一线工程师成长为地产项目掌舵人，再到统筹数字化业务，其“多业态操盘+战略统筹”能力，被寄予推动物企数字化转型、承接地产端资源的厚望。此外，地产系高管作为母公司利益的忠实执行者，能确保物业板块战略与母公司高度一致，在特殊时期承担资金调配、资产盘活的重任。

人才安置与组织调整也成为重要推手。地产行业下行导致大量高管面临岗位调整，而物业板块作为相对稳健的业务板块，自然成为地产系人才的“承接池”，既解决了地产端人才冗余问题，也为物企注入了具备全局视野的管理力量。

三、行业博弈：地产思维与物业逻辑的碰撞

尽管地产系高管带着“救兵”的光环而来，但地产思维与物业行业的本质逻辑存在天然差异，这场“降维打击”能否成功，仍面临诸多不确定性。地产行业的核心逻辑是“高周转、高杠杆、重利润”的交易逻辑，追求短期业绩兑现；而物业行业的核心是“长期服务、精细化运营”的陪伴逻辑，价值评价依赖服务质量与业主满意度，两者的思维错位极易引发水土不服。

急功近利的打法可能加剧业主矛盾。地产系高管往往带着母公司“短期见效、反哺地产”的硬性指标，为快速提升业绩，大概率会采取压缩成本、强化收费、催熟增值业务等手段，这与物业行业需要长期积累的服务本质相悖。加之地产行业与业主本就存在房屋质量、交付延期等潜在矛盾，地产系高管执掌物业后，极易让业主将对地产母公司的不满转嫁至物业，加剧信任危机与对立情绪。

业委会崛起带来的全新挑战的也不容忽视。随着业主权利意识觉醒，业委会的组织能力、议价能力持续提升，其核心诉求是保障业主权益、提升服务质量，这与地产系高管“服务母公司、追求短期业绩”的目标存在天然冲突。习惯于“甲方思维”的地产高管，若沿用“重管理、轻沟通”的思路，忽视业委会诉求，极易引发激烈对抗，而业委会推动的“业主自治+专业服务”新模式，也对规模化运营的地产系物企构成新的竞争压力。

值得注意的是，目前尚未出现地产系高管带领物企实现突破性发展的经典案例，多数仍停留在体系内的缝缝补补，甚至因思维错位导致服务质量下滑、业主投诉增加，地产思维与物业逻辑的融合，仍是待解难题。

四、逆向探索：多元路径打破“地产系垄断”

在地产系高管下沉成为主流的同时，部分物企也在探索多元高管配置路径，或引入外部物业资深人才，或出现“物业系反向接管地产”的案例，为行业发展提供了新的可能性。

外部专业人才引入成为重要补充。宝龙商业从龙湖集团挖来徐猛出任行政总裁，看重其多年商业项目运营管理经验，助力物业板块向资产运营转型；合景悠活由曾任龙湖物业高管的胡楠主持全面工作，胡楠兼具房地产开发与物业管理全业态经验，能更好地平衡开发端与服务端需求；瑞森生活服务则聘任有着万科物业、中海物业等多家头部企业从业经历的刘勇罡为总裁，且签订罕见的1年期劳动合同，既引入专业能力，又保留灵活调整空间。

“物业系反向接管地产”的案例更具标志性。2025年9月，中交地产完成重大资产重组后，选举中交物业服务集团原董事长王尧为新任董事长，聘任物业背景的曾益明为总裁，形成“物业系”执掌地产公司的格局。这一逆向案例的背景是中交地产剥离地产开发业务，聚焦物业服务与轻资产运营，意味着物业行业的专业能力已逐渐成为企业转型的核心支撑，也打破了“地产主导物业”的传统认知。

结语：回归服务本质，方是破局之道

地产总裁下沉物企的浪潮，本质上是行业深度调整期的资源重构与战略适配。地产系高管带来的资金管控、资源整合能力，能在短期内缓解物企的生存压力，但物业行业的长期发展，终究离不开对服务本质的坚守。物业行业的核心矛盾，并非简单的管理能力不足，而是物业费定价机制与运营成本攀升、基础服务质量与业主期待、增值服务探索与落地难度之间的系统性矛盾，这些问题无法仅凭地产思维的“降维打击”解决。

未来，无论是地产系高管还是专业物业人才，唯有跳出短期业绩导向，平衡母子公司利益与业主诉求，构建物企、业主、业委会三方共赢的生态体系，推动服务精细化、运营数字化、业务多元化，才能真正实现物业板块的价值重估。而中交地产的逆向案例也预示着，随着轻资产时代来临，物业行业的专业能力正迎来价值提升的新契机，行业格局或将迎来更深刻的重构。

作者：J9九游会